INSTRUCCIÓN PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES EN LOS HECHOS IMPONIBLES DEL AÑO 2006

A) Consideraciones previas

El artículo 57 de la Ley General Tributaria establece un conjunto de medios para comprobar el valor real de los bienes en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones.

Cuando se trata de bienes inmuebles, estos medios son, básicamente, la estimación por referencia a los valores catastrales, los precios medios de mercado y los dictámenes periciales.

La estimación por referencia a los valores catastrales como medio generalizado de comprobación, exige que éstos se acerquen a los valores reales de los inmuebles o, al menos, que hayan sido revisados con frecuencia y con los mismos criterios y valores marco.

Un gran número de valores catastrales de inmuebles urbanos vigentes en Cataluña se fijaron a partir de ponencias aprobadas antes del 1 de enero de 1990, basadas en los criterios de valoración y los valores marco de diferentes órdenes del Ministerio de Economía y Hacienda que actualmente están derogadas.

Durante los años 1993 a 2005 se aprobaron una serie de ponencias de valores catastrales con los criterios de valoración vigentes hoy día, pero con diferentes valores marco. Los valores catastrales resultantes de éstas ponencias incorporan el coeficiente reductor 0,50 y algunos han sido actualizados en aplicación de las leyes de presupuestos del Estado mientras que otros no, según la fecha de inicio de su vigencia.

Asimismo, todos los valores catastrales de los bienes inmuebles de naturaleza rústica se han obtenido por capitalización de las bases liquidables que regían a efectos de la contribución territorial rústica, en lugar de capitalizar las bases imponibles, las cuales, por otra parte, se habían quedado desfasadas.

Por otra parte, la utilización de precios medios de mercado exige el conocimiento los precios de los inmuebles, así como la antigüedad, las reformas experimentadas y el estado de conservación de los que no son nuevos, lo que presenta especiales dificultades.

Por eso, no parece oportuno, hoy por hoy, utilizar la estimación por referencia a los valores catastrales ni los precios medios de mercado, como medio generalizado para la comprobación de los valores de los inmuebles.

Ahora bien, como la comprobación de valores es una facultad que la ley otorga a la Administración gestora y dada la imposibilidad de formular adecuadamente el pertinente dictamen pericial en todas las transmisiones y

actos jurídicos sujetos a los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, se considera oportuno establecer, de forma objetiva, prioridades en la comprobación de valores de los impuestos mencionados, que tienen que aplicar todas las oficinas gestoras de Cataluña.

B) Comprobación de los valores de los bienes de naturaleza urbana

b.1 Clasificación de las comprobaciones

Las comprobaciones de valores se clasifican en prioritarias y no prioritarias.

La clasificación se basa en los valores catastrales, salvo las declaraciones de obra nueva y de división de la propiedad horizontal que, por regla general, se basan en módulos y lo mismo ocurre con las de las primeras transmisiones si en la fecha del hecho imponible todavía no se han asignado los valores catastrales correspondientes.

b.2 Comprobaciones no prioritarias

b.2.1 Transmisiones patrimoniales onerosas

La comprobación del valor declarado se tiene que considerar no prioritaria si es igual o superior al valor catastral vigente en la fecha del hecho imponible corregido por el coeficiente que se indica en el Anexo I y así se deduce de la documentación de la declaración tributaria.

Si el inmueble está arrendado con prórroga forzosa del contrato, se aplica al valor catastral corregido por el coeficiente reductor que se indica posteriormente, incluso si el que adquiere es el arrendatario.

b.2.2 Sucesiones y donaciones

En las sucesiones y donaciones, la fijación de la base imponible no se puede efectuar mediante la valoración aislada de los bienes o derechos transmitidos, sino que es necesario determinar el incremento real de riqueza que supone la incorporación de estos bienes y derechos al patrimonio del adquirente. En esta tarea hay que considerar una serie de factores, característicos de las transmisiones lucrativas, que pueden minorar el importe del incremento patrimonial efectivo, como la incapacidad del contribuyente para elegir el momento de la adquisición, la aparición de situaciones de condominio o la incidencia sobre la capacidad económica del adquirente  del impuesto que graba la adquisición y del impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que en el caso de las transmisiones onerosas incide sobre el transmitente. En las transmisiones por causa de muerte suele haber algunas circunstancias que limitan el dominio que se transmite; ejemplos de esto son los censos con separación entre el dominio útil y el dominio directo, las cláusulas fideicomisarios y los usufructos. Todos estos hechos dificultan la libre disposición de los bienes y reducen el valor, tal como lo reconoce implícitamente la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1989, sobre valoración catastral.

Por eso, los coeficientes correctores de los valores catastrales que se establecen a efectos de fijar prioridades en la comprobación de valores son inferiores a los de las transmisiones onerosas; en concreto, el 0,80 de los establecidos para éstas.

Por consiguiente, la comprobación del valor declarado se considera no prioritaria si es igual o superior al valor catastral vigente a la fecha del hecho imponible corregido por el coeficiente que se indica en el Anexo I y por 0,80 y así se deduce de la documentación de la declaración tributaria.

Con respecto a las fincas arrendadas con contratos que comportan prórroga forzosa, se les aplica también el coeficiente reductor correspondiente.

b.2.3 Declaraciones de obra nueva y división de la propiedad horizontal en inmuebles nuevos

La comprobación se considera no prioritaria si el valor declarado es igual o superior a lo que resulta de aplicar en las superficies construidas los módulos del Anexo II y así se deduce de la documentación de la declaración

tributaria.

Los módulos del Anexo II se tienen que aplicar también en las primeras transmisiones, a efectos de los actos jurídicos documentados, si en la fecha del hecho imponible todavía no se hubieran asignado los valores catastrales correspondientes.

b.2.4 Declaraciones de obra nueva y de división de la propiedad horizontal en edificios que no son nuevos

La comprobación del valor declarado no se considera prioritaria si es igual o superior al valor catastral de la construcción si se trata de obra nueva, o bien de la totalidad del inmueble si se trata de una división de la propiedad horizontal, corregido por el coeficiente que se indica en el Anexo I, y así se deduce de la documentación de la declaración tributaria.

En las fincas arrendadas con contratas que comporten prórroga forzosa se les aplica también el coeficiente reductor correspondiente.

b.2.5 Inmuebles de uso residencial no habitables como consecuencia de su mal estado

En estos inmuebles, la comprobación del valor declarado se considera no prioritaria si es igual o superior a la parte del valor catastral del inmueble que corresponde en el suelo, el importe de la cual se indica al recibo del IBI, multiplicada por el coeficiente que se señala en el Anexo I, o por el 0,80 de éste si se trata de una donación o de una sucesión, y así se deduce de la documentación de la declaración tributaria.

La inhabitabilidad del inmueble tiene que ser alegada y probada en la declaración tributaria. Se considerará prueba suficiente al efecto la incoación de expediente de ruina o la privación de la cédula de habitabilidad.

b.2.6 Inmuebles de usos diferentes a los residenciales, no aptos para ningún tipo de actividad como consecuencia de su mal estado

En los inmuebles de esta naturaleza, a efectos de fijar prioridades en la comprobación de valores, se actuará de forma análoga a la indicada en el apartado b.2.5 para los inmuebles de uso residencial.

b.2.7 Parcelas no edificadas de urbanizaciones clasificadas como suelo urbanizable, ubicadas en municipios cuyos valores catastrales no han sido revisados con la normativa de la Ley reguladora de las Haciendas Locales

En estos inmuebles, se consideran de comprobación no prioritaria, ya sea a efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados o al de sucesiones y donaciones, las declaraciones de valores que sean iguales o superiores al valor catastral.

La existencia de esta circunstancia se tendrá que alegar y probar en la documentación de la declaración tributaria.

En el Anexo I se detallan los municipios cuyos valores se han revisado y el año en que se practicó la revisión. Por lo tanto, también se indican, indirectamente, los municipios con valores catastrales no revisados.

b.2.8 Plazas de aparcamiento bajo rasante, ubicadas en municipios cuyos valores catastrales no han sido revisados con la normativa de la Ley reguladora de las Haciendas Locales

En estos inmuebles se consideran de comprobación no prioritaria las declaraciones de valor igual o superior a cualquiera de los dos siguientes:

a) Valor catastral corregido por el coeficiente indicado en el Anexo I, o por el 0,80 de éste si se trata de una sucesión o de una donación.

b) 16.000, 13.800, 10.300 o 8.000 euros por plaza de aparcamiento de turismo, según se ubique en un municipio con cuadros B, C, D o E, respectivamente, cantidades que se afectarán del coeficiente 0,80 para sucesiones y donaciones.

Los valores unitarios indicados hacen referencia a una plaza de aparcamiento de características normales, es decir, de 10-13 m2 de superficie de uso privativo o de 20-26 m2 si comprende la parte proporcional de los espacios de accesos y de maniobras. Si en la plaza de aparcamiento cabe más de un turismo, entonces hay que computar tantas plazas de aparcamiento como coches quepan.

Los cuadros asignados a los diferentes municipios constan en el Anexo II.

Por otra parte, en el Anexo I se detallan los municipios con valores catastrales revisados y el año en que se practicó la revisión. Por consiguiente, también se indican, indirectamente, los municipios con valores catastrales no revisados.

b.2.9 Excepciones en relación con las comprobaciones no prioritarias

Se tienen que considerar de comprobación prioritaria, aunque los valores declarados sean iguales o superiores a los que resultan de la aplicación de las reglas precedentes, las declaraciones de valor de los inmuebles en los casos siguientes:

- Si se ha producido un error evidente en la fijación del valor catastral.

- Si el bien ha experimentado transformaciones con posterioridad a la fijación del valor catastral, incluyendo los aumentos de la superficie construida, la rehabilitación de la edificación, los cambios de clasificación o de calificación urbanística y la ejecución de obras de urbanización.

- Si el valor declarado es inferior al 80% del asignado en el inmueble en la tasación realizada a efectos de concesión de préstamo hipotecario para su adquisición y, en su defecto, en el principal de éste, o bien al principal del préstamo hipotecario pendiente de amortizar si sobre el inmueble que se transmite hay una hipoteca constituida.

- Si son comprobaciones de valor como consecuencia de una actuación inspectora.

b.3 Coeficientes reductores por arrendamiento con prórroga forzosa del contrato

En general:

arrendamientos anteriores a 1986....................................0,80

En especial:

- Si no se ha podido practicar la actualización de la renta a la que hace referencia la disposición transitoria segunda de la Ley 24/1994, de Arrendamientos Urbanos, porque los ingresos del arrendatario y las personas que con él conviven no llegan a las cantidades indicadas en la regla 7ª del apartado 11 de esta disposición, entonces se aplica el coeficiente 0,70.

La aplicación de los coeficientes reductores anteriores requiere que en la documentación que se adjunta a la declaración tributaria se pruebe la fecha del arrendamiento, así como su vigencia el día del hecho imponible, con los contratos y recibos correspondientes y, en su caso, que no se ha podido practicar la actualización de la renta.

Si sólo se dispone del valor catastral de la totalidad del inmueble, se considerará, a efectos de asignar la parte del valor catastral total que corresponde a cada una de las superficies cedidas en arrendamiento, que éste se distribuye entre las diferentes unidades que lo integran en proporción a sus respectivas superficies.

C. Comprobación de valores de los bienes inmuebles de naturaleza rústica

c.1 Clasificación de las comprobaciones

Las comprobaciones de valores se clasifican en prioritarias y no prioritarias.

La fijación de las prioridades se basa en los módulos de los terrenos y en los de las construcciones rústicas que constan en los Anexos III y IV, respectivamente.

c.2 Comprobaciones no prioritarias

c.2.1 Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

La comprobación del valor declarado no se considera prioritaria si es igual o superior al resultado de aplicar en las superficies de los cultivos o aprovechamientos o de las construcciones rústicas de la finca, los módulos de los Anexos III y IV y así se deduce de la documentación de la declaración tributaria.

Si el inmueble está arrendado desde antes de 1996 hay que aplicar al resultado anterior el coeficiente reductor 0,80, incluso si el adquirente es el arrendatario mismo.

La aplicación de este coeficiente requiere que en la documentación que se adjunta a la declaración tributaria se pruebe la fecha del arrendamiento, así como su vigencia el día del hecho imponible, con el contrato y con los recibos correspondientes.

c.2.2 Sucesiones y donaciones

Por razones análogas a las mencionadas al tratar los inmuebles urbanos, la comprobación del valor declarado no se tiene que considerar prioritaria si es igual o superior al resultado de aplicar en las superficies de los cultivos o aprovechamientos o de las construcciones rústicas de la finca los módulos de los Anexos III y IV, afectados por el coeficiente 0,80, y así se justifica en la documentación de la declaración tributaria.

Si el inmueble está arrendado antes del año 1996 se aplica al resultado anterior el coeficiente reductor 0,80. La aplicación de este coeficiente requiere que en la documentación que se adjunta a la declaración tributaria se pruebe la fecha del contrato de arrendamiento así como su vigencia en el día del hecho imponible.

c.2.3 Excepciones en relación con las comprobaciones no prioritarias

Se consideran de comprobación prioritaria, aunque los valores declarados sean iguales o superiores a los que resultan de la aplicación de las reglas precedentes, las declaraciones de valor de los inmuebles de los supuestos siguientes:

- Si el terreno, aunque se cultive, está clasificado como suelo urbano o como suelo urbanizable o bien si reúne los requisitos para ser clasificado como suelo urbano.

- Si el terreno que se transmite no se destina a uso agrario.

- Si se está tramitando un cambio de planeamiento, que inicial o provisionalmente clasifica como urbanizable el terreno que se transmite.

- Si el valor declarado es inferior al 80% del asignado en el inmueble en la tasación realizada a efectos de concesión de préstamo hipotecario para su adquisición y, en su defecto, en el principal de éste, o bien en el principal del préstamo hipotecario pendiente de amortizar si sobre el inmueble que se transmite hay una hipoteca constituida.

- Si se trata de comprobaciones de valores como consecuencia de actuaciones inspectoras.

D. Actuación de las oficinas gestoras en relación con la comprobación de los valores de los inmuebles

Las oficinas gestoras de estos impuestos, visto el contenido de las declaraciones tributarias; las relaciones de los valores catastrales; los módulos de obra nueva, de división de la propiedad horizontal, de los cultivos y aprovechamientos y de las construcciones rústicas de esta Instrucción, como también la información que obtengan de los requerimientos que puedan practicar, tendrán que clasificar las declaraciones de los valores de los inmuebles en dos categorías: de comprobación prioritaria y de comprobación no prioritaria.

Con respecto a los inmuebles pertenecientes a la primera categoría mencionada, tienen que solicitar, en la forma establecida, tasación a las unidades de valoración de la demarcación donde radiquen los bienes y actuar en consecuencia con los informes emitidos. Al efecto, la Dirección General de Tributos establecerá los criterios de actuación de los técnicos valoradores y los parámetros valorativos que servirán de guía en la formulación de los dictámenes periciales.

No obstante, cuando la Administración haya fijado el precio máximo de venta de un inmueble y siempre que esta circunstancia haya sido alegada y probada por los interesados, el resultado de la comprobación no podrá exceder el precio máximo fijado.

En todos los expedientes de comprobación de valores tiene que constar el motivo por el que la declaración se clasifica como de comprobación prioritaria o de comprobación no prioritaria y, en el primer caso, tienen que constar también las actuaciones subsiguientes en orden a la determinación del valor de los bienes y derechos.

En otro orden de cosas, aquellas oficinas que reciban documentos que no les corresponde liquidar los tendrán que enviar a las oficinas competentes, en el plazo de quince días.

E. Propuesta de modificación de esta Instrucción

Las oficinas gestoras de estos impuestos pueden proponer a la Dirección General de Tributos hacer las modificaciones o los complementos a esta Instrucción que consideren convenientes.